Schůze 21. ledna 2020
Bytové družstvo Šantrochova 1777, Šantrochova 12, 162 00 Praha 6
IČO : 251 498 57
Pozvánka na členskou schůzi družstva
Bytové družstvo Šantrochova 1777
IČ: 25149857, se sídlem Praha 6, Šantrochova 1777/12, PSČ 16200
Zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze v oddílu DR, vložka 3520
PŘEDSTAVENSTVO TÍMTO SVOLÁVÁ 41. ČLENSKOU SCHŮZI DRUŽSTVA
Bytové družstvo Šantrochova 1777
Datum konání: 21. ledna 2020 v 18,30 h, prezence přítomných od 18,15 h
Místo konání: Sušárna domu 1778/14
Program:
- Zahájení a oznámení o usnášeníschopnosti na základě vyhodnocení registrace členů BD
- Volba předsedy členské schůze a zapisovatele
- Využití bytu po vyloučeném členovi BD - viz příloha pod pozvánkou
- Běžná operativa ve věcech správy a údržby
- Diskuze
- Schválení usnesení členské schůze
Členové se mohou seznámit s podklady k jednotlivým bodům programu na
-
webových stránkách www.BD-santrochova.estranky.cz
-
informačních deskách
V Praze dne: 19. prosince 2019
Za představenstvo Bytového družstva
……………………………. |
……………………………. |
……………………………. |
Jiří Hruška předseda představenstva |
Eva Jehličková místopředseda představenstva |
Zuzana Šmejkalová místopředseda představenstva |
Tato pozvánka se dnem 19. prosince 2019 uveřejňuje na http:www.bd-santrochova.estranky.cz a na informačních deskách
Varianta 1. („pronájem bytu po rekonstrukci“)
BD provede rekonstrukci a opravy v předmětném družstevním bytě na své náklady, a po té bude družstevní byt pronajat třetí osobě.
Předpokládaná rekonstrukce a opravy v daném bytě by měly zahrnovat:
-
vybourání stávajícího jádra
-
vybudování nového jádra
-
kompletní zhotovení nových rozvodů elektřiny v bytě
-
likvidace podlah a omítek až na panel v daném bytě (zajištění totální likvidace případného hmyzu) + nové podlahy a omítky
-
nové vybavení bytu – kuchyňská linka se sporákem, zařízení koupelny a WC, vestavěná skříň v chodbě
Na předmětnou rekonstrukci bude třeba vynaložit cca … Kč (slovy: ….. Korun českých)
V této souvislosti je třeba zhodnotit a zvážit násl. aspekty:
-
BD vynaloží vlastní finanční prostředky na byt, který bude následně pronajímán nečlenovi družstva – tento nájemce bude podléhat režimu nájemce dle Občanského zákoníku, nebudou se na něho vztahovat interní předpisy a pravidla družstva
-
Vynaložené finanční prostředky na rekonstrukci nemusí být možné v rámci daňových výdajů uplatnit („odepsat“) jednorázově, ale bude třeba odepisovat postupně dle daňových předpisů po dobu několika let
Provedení rekonstrukce – s ohledem na předpokládanou výši nákladů s ní spojených – je třeba předložit ke schválení členské schůzi.
Pokud členská schůze odsouhlasí provedení rekonstrukce v souvislosti s touto variantou, pak by měla rovněž rozhodnout o základních pravidlech nájemního vztahu ohledně předmětného bytu, a to:
-
výši nájemného a jeho splatnost
-
dobu nájmu – zda půjde o nájem na dobu určitou či neurčitou
-
zda bude požadována tzv. jistota a v jaké výši ve smyslu ustanovení § 2254 zákona 89/2012 Sb., Občanského zákoníku
Výběr nájemce bude již v pravomoci představenstva BD, které však bude odpovědno za to, že Smlouva o nájmu bytu bude respektovat členskou schůzí odsouhlasená pravidla.
Představenstvo rovněž zajistí, že nájemce předmětného bytu bude seznámen s Domovním řádem a přijme závazek se jím řídit a respektovat práva ostatních nájemců a uživatelů družstevních bytů v daném domě.
Výhody varianty |
Nevýhody varianty |
Rekonstrukcí bytu se zvýší jeho hodnota |
BD na rekonstrukci vynaloží vlastní finanční prostředky, které má „ušetřeny“ na BÚ |
BD bude mít příjem z nájmu |
BD bude odvádět daň z příjmu v souvislosti s nájmem bytu (23%) BD bude odvádět za daný byt do fondu oprav příslušnou částku a teprve zbývající část nájmu po odvodu daně bude k dispozici pro potřeby BD – s ohledem na vynaloženou investici na rekonstrukci bude její návratnost na delší dobu |
Problém se štěnicemi bude vyřešen jednou pro vždy |
Vynaložené finanční prostředky nemusí být možné daňově uplatnit („odepsat“) jednorázově, ale budou odepisovány postupně dle daňových předpisů po dobu několika let |
BD bude mít kontrolu nad uživateli bytu a v případě závadného chování, nebo neplnění povinnosti nájemce - BD danou věc vyřeší rychle – nájemní smlouva nebude prodloužena na další období a problematického nájemce se BD zbaví při uplynutí platnosti doby, na kterou byl nájem sjednán |
Na nájemce – uživatele bytu se nebudou vztahovat družstevní předpisy – nebudou se na něho ani na osoby užívající tento byt vztahovat družstevní předpisy a rozhodnutí členské schůze. |
Nájemce v rámci nájemní smlouvy přijme závazek řídit se domovním řádem a respektovat ostatní povinnosti nájemce stanovené právními předpisy - v nájemní smlouvě se sjedná, že porušení této povinnosti (dodržovat Domovní řád) se považuje za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku, což znamená, že BD může dát nájemci výpověď z nájmu z tohoto důvodu a výpovědní doba činí 3 měsíce.
|
|
VARIAnta 2 („pronájem bytu BEZ rekonstrukcE“)
BD byt pronajme za podmínek a pravidel odsouhlasených členskou schůzí, tj:
-
výše nájemného a jeho splatnost
-
doba nájmu – zda půjde o nájem na dobu určitou či neurčitou
-
zda bude požadována tzv. jistota a v jaké výši ve smyslu ustanovení § 2254 zákona 89/2012 Sb., Občanského zákoníku
Členská schůze zároveň odsouhlasí, že nájemce provede rekonstrukci bytu na své náklady, ALE způsobem a v rozsahu odsouhlaseným BD jako pronajímatelem, který bude představovat:
-
vybourání stávajícího jádra
-
vybudování nového jádra
-
kompletní zhotovení nových rozvodů elektřiny v bytě
-
likvidace podlah a omítek až na panel v daném bytě (zajištění totální likvidace případného hmyzu) + nové podlahy a omítky
-
nové vybavení bytu – zařízení koupelny a WC
Náklady na rekonstrukci, které nájemce vynaloží, budou zohledněny ve stanovené výši nájemného (na určitou předem stanovenou dobu).
Bude rovněž dojednáno, že pokud by ke skončení nájmu došlo z důvodu porušování povinností nájemce ještě před uplynutím doby, na kterou by nájemci bylo stanoveno „zvýhodněné“ nájemné právě s ohledem na realizovanou rekonstrukci, tak nájemce nemá právo požadovat po BD jakoukoli kompenzaci v souvislosti s provedenou rekonstrukcí, kterou došlo ke zhodnocení majetku BD.
Členská schůze by měla rovněž vyhradit právo pro dohled Statutárního orgánu BD, že rekonstrukce je ze strany nájemce prováděna ve stanoveném rozsahu a v požadované kvalitě
V této souvislosti je třeba zhodnotit a zvážit násl. aspekty:
-
Byt bude zrekonstruován, ale BD nebude vynakládat vlastní finanční prostředky
-
Po skončení nájmu BD zůstane v majetku zrekonstruovaný byt
-
Daňové hledisko z hlediska příjmu z nájmu a odepisování nákladů na zhodnocování majetku
O pronájmu předmětného bytu vč. rozsahu a stupně kvality prováděné rozhodne členská schůze BD, která zároveň odsouhlasí základní pravidla nájemního vztahu:
-
výši nájemného a jeho splatnost
-
dobu nájmu – zda půjde o nájem na dobu určitou či neurčitou
-
zda bude požadována tzv. jistota a v jaké výši ve smyslu ustanovení § 2254 zákona 89/2012 Sb., Občanského zákoníku
-
jak bude hodnota nákladů na rekonstrukci zohledněna v nájmu (např. na jakou dobu se nájemci s ohledem na prováděnou rekonstrukci stanovuje „nižší upravené“ nájemné
-
pravidlo, že při ukončení nájemního vztahu na dobu určitou z viny nájemce nemá nájemce právo na jakoukoliv kompenzaci v souvislosti se zhodnocením bytu
Výběr nájemce bude již v pravomoci představenstva BD, které však bude odpovědno za to, že Smlouva o nájmu bytu bude respektovat členskou schůzí odsouhlasená pravidla.
Představenstvo rovněž zajistí, že nájemce předmětného bytu bude seznámen s Domovním řádem a přijme závazek se jím řídit a respektovat práva ostatních nájemců a uživatelů družstevních bytů v daném domě.
Výhody varianty |
Nevýhody varianty |
BD bude mít příjem z nájmu |
BD bude odvádět daň z příjmu v souvislosti s nájmem bytu (23%) |
Rekonstrukcí bytu se zvýší jeho hodnota |
BD bude odvádět za daný byt do fondu oprav příslušnou částku a teprve zbývající část nájmu po odvodu daně bude k dispozici pro potřeby BD |
BD na rekonstrukci nebude vynakládat vlastní finanční prostředky, které má „ušetřeny“ na BÚ |
|
Problém se štěnicemi bude vyřešen jednou pro vždy |
|
BD bude mít kontrolu nad uživateli bytu a v případě závadného chování, nebo neplnění povinnosti nájemce může BD danou věc vyřešit rychle – nájemní smlouva nebude prodloužena na další období a problematického nájemce se BD zbaví při uplynutí platnosti doby, na kterou byl nájem sjednán |
Na nájemce – uživatele bytu se nebudou vztahovat družstevní předpisy – nebudou se na něho ani na osoby užívající tento byt vztahovat družstevní předpisy a rozhodnutí členské schůze. |
Nájemce v rámci nájemní smlouvy přijme závazek řídit se domovním řádem a respektovat ostatní povinnosti nájemce stanovené právními předpisy - v nájemní smlouvě se sjedná, že porušení této povinnosti (dodržovat Domovní řád) se považuje za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu ve smyslu ustanovení § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku, což znamená, že BD může dát nájemci výpověď z nájmu z tohoto důvodu a výpovědní doba činí 3 měsíce. |
|
Varianta 3. („prodej bytu bez rekonstrukce“)
Do družstva bude přijat nový člen, nebo stávající člen nabude uvolněný družstevní podíl a dojde k tzv. sloučení družstevních podílů. Při sloučení družstevních podílů nedojde ke zvýšení počtu hlasů u daného člena v družstvu, protože dle stávající právní úpravy (ZOK + Stanovy BD – čl. 13 odst. 13, čl. 3 odst. 2) může člen BD mít pouze jeden družstevní podíl (bez ohledu na to, kolik nájemních práv k družstevním bytům je s tímto podílem spojeno) a s družstevním podílem je spojen jen jeden hlas.
Pro stávajícího člena BD nebo pro nově přistupujícího člena musí být v této souvislosti stanoven příslušný „další členský vklad“, jehož výše bude zohledňovat stav družstevního bytu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu vážícího se k předmětnému družstevnímu podílu.
Členská schůze by v daném případě měla rovněž stanovit MINIMÁLNÍ ROZSAH rekonstrukce daného bytu a vyhradit právo, aby představenstvo mělo dohled nad realizací rekonstrukce, resp. nad splněním minimálního stanoveného rozsahu.
Postup realizace varianty
-
členská schůze rozhodne o přijetí nového člena, nebo rozhodne o vyslovení souhlasu se zvýšením družstevního podílu stávajícího člena BD (tzn. že stávající člen BD bude mít právo nájmu ke dvěma bytům)
-
členská schůze v rámci rozhodnutí dle bodu 1 rozhodne také o podmínkách přijetí nového člena nebo o podmínkách pro souhlas se zvýšením družstevního podílu – tzn., určí se výše dalšího členského vkladu, stanoví se lhůta pro jeho splacení, a také se určí lhůta pro splnění základních administrativních záležitostí (odevzdání přihlášky, úhrada zápisného a základního členského vkladu)
-
členská schůze v rámci rozhodnutí dle bodu 1 rozhodne také o „minimálním rozsahu rekonstrukce a možností dohledu představenstva nad jeho splněním
-
po té, co je členovi doručeno rozhodnutí schůze dle bodu 1 a 3 shora, začne běžet lhůta pro splnění předmětných povinností, kdy je v rámci této lhůty třeba splnit následující právní jednání:
-
odevzdat představenstvu vyplněnou a podepsanou přihlášku (v případě nového člena), na které bude též výslovně uvedeno, že se nový člen seznámil s aktuálním zněním Stanov BD a přistupuje k nim (nejlepší postup v daném případě je, když představenstvo předá jeden stejnopis aktuálního znění Stanov BD dané osobě – novému členovi – a ta potvrdí převzetí předmětného dokumentu na druhém stejnopise)
-
uhradit základní členský vklad a zápisné
-
uzavřít s BD smlouvu o splacení dalšího členského vkladu (tuto Smlouvu bude možné připravit po té, co budou známa pravidla pro splácení dalšího členského vkladu – zejména jeho výše a termín úhrady, případně možnost splátek)
-
po té, co jsou splněny body a. až c. shora, bude členovi vystavena a uzavřena s ním Nájemní smlouva k předmětnému bytu a tento byt mu bude protokolárně předán, s tím, že člen zároveň obdrží při předání i Evidenční list, na kterém bude mít uvedeny všechny povinné platby vážící se k nájmu bytu a předmětnému družstevnímu podílu
-
splacení dalšího členského vkladu musí být provedeno v termínu stanoveném členskou schůzí
Při této variantě, jak již bylo uvedeno shora, má člen družstva pouze jeden hlas vážící se k jeho družstevnímu podílu, ať již jde o situaci, kdy byl přijat nový člen, nebo došlo ke zvýšení družstevního podílu stávajícího člena. Stanovy BD výslovně uvádějí, že
1 člen = 1 družstevní podíl = 1 hlas
bez ohledu na to, jaká byla výše dalšího členského vkladu, nebo kolik nájemních práv k družstevním bytům je s daným družstevním podílem spojeno.
-
Výhody varianty |
Nevýhody varianty |
Družstvo obdrží jednorázovou úhradu dalšího členského vkladu, tj. částku v řádu několika milionů |
Družstvo nebude mít příjem z nájmu, který by ale podléhal zdanění (23%) |
BD na rekonstrukci nebude vynakládat vlastní finanční prostředky, které má „ušetřeny“ na BÚ |
|
Problém se štěnicemi bude vyřešen jednou pro vždy |
|
Na užívání bytu se budou vztahovat družstevní předpisy a člen BD bude odpovědný za vše, co se ohledně bytu děje |
|
Varianta 4. („prodej bytu po rekonstrukci na účet BD“)
BD provede rekonstrukci a opravy v předmětném družstevním bytě na své náklady. V této souvislosti je třeba zhodnotit a zvážit násl. aspekty:
-
BD vynaloží vlastní finanční prostředky na byt, který bude následně spojen s družstevním podílem buď nového, nebo stávajícího člena BD – tímto by byl člen BD „zvýhodněn“ oproti ostatním členům BD, kterým rekonstrukce bytu na náklady BD provedena nebyla, a tak je třeba náklady případné rekonstrukce zohlednit ve stanovené výši dalšího členského vkladu
-
BD bude muset opatřit pro provedení rekonstrukce stavební povolení,souhlasy dotčených orgánů státní správy a vyřídit i ostatní administrativní formality – tzn. zvýšené pracovní zatížení členů statutárního orgánu
-
vynaložené finanční prostředky na provedení rekonstrukce nemusí být možné „odepsat“ jednorázově, ale budou odepisovány dle daňových předpisů
-
je vysoká pravděpodobnost, že „nabyvatel“ práva nájmu k předmětnému bytu z pozice člena družstva bude byt následně rekonstruovat a upravovat dle vlastních představ a provedené práce na rekonstrukci ze strany BD budou odstraněny a šlo by tedy o zbytečné vynaložení finančních prostředků, které bude navíc v rámci účetnictví a daní postupně odepisováno a při tom provedené práce nebudou zachovány
-
investice vynaložená do rekonstrukce ze strany BD (i přes skutečnost uvedenou ad. d) shora bude třeba promítnout do stanovené výše dalšího členského vkladu
Na předmětnou rekonstrukci bude třeba vynaložit cca … Kč (slovy: ….. Korun českých)
Provedení rekonstrukce (zejména její rozsah a náklady s ní spojené) je třeba projednat na členské schůzi.
Po provedené rekonstrukci předmětného bytu bude možné zrealizovat členskou schůzi, která rozhodne o tom, že do družstva bude přijat nový člen, nebo stávající člen nabude uvolněný družstevní podíl a dojde k tzv. sloučení družstevních podílů. Při sloučení družstevních podílů nedojde ke zvýšení počtu hlasů u daného člena, protože dle stávající právní úpravy (ZOK + Stanovy BD – čl. 13 odst. 13, čl. 3 odst. 2) může člen BD mít pouze jeden družstevní podíl (bez ohledu na to, kolik nájemních práv k družstevním bytům je s tímto podílem spojeno) a s družstevním podílem je spojen jen jeden hlas.
Výše dalšího členského vkladu bude zohledňovat stav družstevního bytu, se kterým je spojeno právo nájmu družstevního bytu vážícího se k předmětnému družstevnímu podílu, zejména s ohledem na náklady provedené rekonstrukce.
Postup realizace této varianty:
-
Členská schůze rozhodne o provedení rekonstrukce
-
BD provede rekonstrukci předmětného bytu
-
Členská schůze rozhodne o přijetí nového člena, nebo rozhodne o vyslovení souhlasu se zvýšením družstevního podílu stávajícího člena BD (tzn. stávající člen BD bude mít právo nájmu ke dvěma bytům)
-
Členská schůze v rámci rozhodnutí dle bodu 3 rozhodne také o podmínkách přijetí nového člena nebo o podmínkách pro souhlas se zvýšením družstevního podílu – tzn., určí se výše dalšího členského vkladu, stanoví se lhůta pro jeho splacení, a také se určí lhůta pro splnění základních administrativních záležitostí (odevzdání přihlášky, úhrada zápisného a základního členského vkladu)
-
Po té, co je členovi doručeno rozhodnutí schůze dle bodu 2 a 3 shora začne běžet lhůta pro splnění předmětných povinností, kdy je v rámci této lhůty třeba splnit následující právní jednání:
-
odevzdat představenstvu vyplněnou a podepsanou přihlášku (v případě nového člena), na které bude též výslovně uvedeno, že se nový člen seznámil s aktuálním zněním Stanov BD a přistupuje k nim (nejlepší postup v daném případě je, když představenstvo předá jeden stejnopis aktuálního znění Stanov BD dané osobě – novému členovi – a ta potvrdí převzetí předmětného dokumentu na druhém stejnopise)
-
uhradit základní členský vklad a zápisné
-
uzavřít s BD smlouvu o splacení dalšího členského vkladu
-
po té, co jsou splněny body a. až c. shora, bude členovi vystavena a uzavřena s ním Nájemní smlouva k předmětnému bytu a tento byt mu bude protokolárně předán, s tím že člen zároveň obdrží při předání i Evidenční list, na kterém bude mít uvedeny všechny povinné platby vážící se k nájmu bytu a předmětnému družstevnímu podílu
-
splacení dalšího členského vkladu musí být provedeno v termínu stanoveném členskou schůzí
Při této variantě, jak již bylo uvedeno shora, má člen družstva pouze jeden hlas vážící se k jeho družstevnímu podílu, ať již jde o situaci, kdy byl přijat nový člen, nebo došlo ke zvýšení družstevního podílu stávajícího člena. Stanovy BD výslovně uvádějí, že
1 člen = 1 družstevní podíl = 1 hlas
bez ohledu na to, jaká byla výše dalšího členského vkladu, nebo kolik nájemních práv k družstevním bytům je s daným družstevním podílem spojeno.
-
Výhody varianty |
Nevýhody varianty |
Rekonstrukcí bytu se zvýší se jeho hodnota |
Družstvo nebude mít příjem z nájmu, který by ale podléhal zdanění (23%) |
BD na rekonstrukci vynaloží vlastní finanční prostředky, které má „ušetřeny“ na BÚ, ale tyto budou následně kompenzovány jednorázovou úhradu dalšího členského vkladu, tj. částku v řádu několika milionů |
|
Problém se štěnicemi bude vyřešen jednou pro vždy |
|
Na užívání bytu se budou vztahovat družstevní předpisy a člen BD bude odpovědný za vše, co se ohledně bytu děje |
|
Důležitá informace vztahující se především k variantě č. 3 a č. 4:
V případě, že by nově přijatý člen družstva (v případě, že by právo nájmu uvolněného družstevního bytu získal stávající člen BD, tato situace s nejvyšší pravděpodobností nemůže nastat) porušoval povinnosti člena BD nebo byly na jeho straně porušeny povinnosti plynoucí z nájmu družstevního bytu, tak by u takového člena přicházelo v úvahu vyloučení z družstva. V tomto případě by se vyloučenému členovi vyplácel vypořádací podíl dle Stanov BD, tj. částky uhrazené jako základní a další členský vklad. Představenstvo vyjadřuje obavu, že tyto finanční prostředky bude nezbytné po celou dobu trvání BD „rezervovat“ na účtu BD (tyto finanční prostředky nebude možné k čemukoliv použít).
Východiskem pro tuto situaci je řešení, kdy BD následně převede byty do vlastnictví členů - v katastru jako vlastník každého bytu bude zapsán příslušný člen BD, který má k bytu právo nájmu = člen družstva se stane vlastníkem bytové jednotky a bude jako její vlastník zapsán v KN.
Převod bytů do vlastnictví členů by bylo vhodné provést i za situace, že „o uvolněný byt“ bude rozšířen družstevní podíl některého z členů.
Pro tento krok – převod bytů - bude třeba provést Prohlášení vlastníka, aby se v domě vyčlenily jednotky, které budou následně v KN zapsány jako vlastnictví toho kterého člena.
Po převodu bytů do vlastnictví členů bude možné přistoupit k likvidaci družstva a rozdělit mezi členy likvidační zůstatek. V této souvislosti lze upravit Stanovy tak, aby právo na likvidační zůstatek měli pouze „původní členové BD“ (členové BD před přijetím nového člena).
Namísto BD bude pak nadále fungovat SVJ – pro členy BD se z hlediska fungování správy a údržby nemovitosti nic nezmění – správcovská firma bude fungovat minimálně ve stejném rozsahu jako za trvání BD, navíc bude fungovat servis 24/7/365.
S ohledem na stávající situaci (právní i ekonomickou), převedení bytů do vlastnictví členů představuje situaci, kdy majetková práva členů budou ošetřena nejstabilnějším způsobem.
Obavám z nepříjemností, které by mohly vzniknout nevhodným/závadným jednáním vlastníka jednotky se předejde tím, že v SV bude odsouhlasen a přijat Domovní řád, kdy budou striktně vymezeny pokuty za porušení povinností a způsob jejich vymáhání.
Zápis
ze 41. členské schůze „Bytového družstva Šantrochova 1777“
se sídlem Šantrochova 1777, Praha 6, IČO 251 498 57 (dále jen družstvo),
konané dne 21. ledna 2020 v sušárně domu 1778 v Praze 6 Šantrochova 14
Program schůze:
-
Zahájení schůze BD, oznámení o usnášeníschopnosti na základě vyhodnocení registrace členů BD
-
Volba předsedajícího členské schůze, zapisovatele a sčitatele hlasů
-
Využití bytu po vyloučeném členovi BD - varianty uvedeny v příloze
-
Běžná operativa ve věcech správy a údržby
-
Schválení usnesení členské schůze
I. Schůze byla zahájena v 18:35 hod předsedou představenstva BD Mgr. Jiřím Hruškou, který přivítal přítomné a sdělil, že je přítomno 26 členů družstva (+ 1 člen dorazil v 18:53)– z toho 18 členů (od 18:53 hod 19 členů) osobně, 8 zastoupeno na základě plné moci – viz Prezenční listina. Bylo konstatováno, že schůze je ve smyslu ustanovení čl. 13 odst. 14 Stanov družstva usnášeníschopná
II. Volba orgánů schůze:
Předsedajícím členské schůze je navržen Mgr. Jiří Hruška.
Hlasování:
Pro návrh: 25 Proti návrhu: 0 Zdrželi se hlasování: 1
Usnesení 1. Členská schůze schvaluje Mgr. Jiřího Hrušku předsedajícím členské schůze.
Zapisovatelkou členské schůze je navržena Ing. Eva Jehličková.
Hlasování:
Pro návrh: 25 Proti návrhu: 0 Zdrželi se hlasování: 1
Usnesení 2. Členská schůze schvaluje Ing. Evu Jehličkovou zapisovatelkou členské schůze
Sčitatelkou hlasů je navržena paní Zuzana Šmejkalová.
Hlasování:
Pro návrh: 25 Proti návrhu: 0 Zdrželi se hlasování: 1
Usnesení 3. Členská schůze schvaluje paní Zuzanu Šmejkalovou sčitatelkou hlasů členské schůze
III. Využití bytu po vyloučeném členovi BD
Předsedající Mgr. Jiří Hruška se dotazem ujistil, že všichni členové se předem seznámili s podklady připravenými pro tuto členskou schůzi, v nichž byly členům BD vysvětleny navrhované možné varianty využití bytu č. 5 ve vchodu 1776/10. Z důvodu obsáhlosti informačního materiálu budou proto přečteny a probrány jen výhody a nevýhody jednotlivých variant.
K dotazu člena BD p. Jiřího Civína, zda je vyloučení člena (p. Maruny) v danou chvíli již definitivně platné a nenapadnutelné, Mgr. Jermanová přítomným vysvětlila, že lhůta pro podání odvolání proti rozhodnutí členské schůze o vyloučení k soudu již uplynula a na Městském soudu bylo ověřeno, že žádná žaloba ohledně neplatnosti vyloučení p. Maruny podána nebyla. Dalším důležitým bodem v této souvislosti je, že p. Marunovi byl vyplacen vypořádací podíl v souvislosti s vyloučením z BD, a to k rukám jeho opatrovníka – ÚMČ Pha 6.
Členská schůze poté probrala výhody a nevýhody uvedené v přehledných tabulkách podkladového materiálu připraveného k tomuto bodu programu:
Varianta 1. Pronájem bytu po rekonstrukci na náklady BD
- Tato varianta by vyžadovala investici cca 1 milion Kč.
- Zvýšila by se hodnota bytu a BD by mělo příjem z nájmu, ale tento příjem by podléhal dani z příjmu ve výši 23 %,
- BD by na rekonstrukci vynaložilo vlastní finanční prostředky, které by se daňově odepisovaly po dobu několika let.
- Odhadovaná návratnost prostředků při měsíčním nájemném 15.000 až 20.000 Kč je 10 - 15 let.
Varianta 2. Pronájem bytu bez rekonstrukce
Členská schůze tuto variantu rovnou zamítla.
Varianta 3. Prodej družstevního podílu, s nímž je spojen nájem bytu, kdy byt zůstane ve stávajícím stavu (bez rekonstrukce)
(v tuto chvíli, 18:53 hod, přišla další členka BD, od tohoto okamžiku 19 osobně přítomných)
- Podle předběžného odhadu a znalosti současných cen bytů v této lokalitě by cena bytu č. 5, který je ve špatném stavu, mohla být cca 3,2 milionu Kč.
- BD by nevynakládalo vlastní finanční prostředky, daň z prodeje by se neplatila, protože by se jednalo o úplatný převod družstevního podílu.
- Základní otázkou je, jakou stanovit výši dalšího členského vkladu – za tímto účelem je nutné pro realizaci této varianty zajistit odhady/odborné názory od 3 - 4 realitních kanceláří pro stanovení reálné výše dalšího členského vkladu a stanovit tak podmínky pro zahájení výběrového řízení obálkovou metodou.
Varianta 4. Prodej družstevního podílu, s nímž je spojen nájem bytu, kdy bud provedena základní rekonstrukce bytu na náklady BD
- Tato varianta by opět vyžadovala financování vlastními prostředky BD, ty by ale byly následně kompenzovány jednorázovou úhradou dalšího členského vkladu, který by byl vyšší, než v případě varianty 3, protože byt by byl již zrekonstruovaný.
- Proti této variantě ale svědčí fakt, že člen BD (ať již stávající nebo nový člen), který by družstevní podíl nabyl, by mohl byt znovu rekonstruovat a tím znehodnotit předchozí práce provedené na náklady BD.
Členská schůze souhlasí s tím, aby se hlasovalo pouze o variantě 3, protože ostatní varianty mají jen minimální podporu.
Členská schůze hlasuje o variantě 3:
Pro návrh: 23 Proti návrhu: 3 Zdrželi se hlasování: 1
Usnesení 4.
-
Členská schůze schvaluje variantu 3, tj. prodej družstevního podílu po vyloučeném členovi BD, bez rekonstrukce;
-
Členská schůze ukládá představenstvu do příští schůze zajistit odhad/odborná stanoviska od 3 - 4 realitních makléřů pro stanovení reálné ceny bytu a připravit výběrového řízení obálkovou metodou (vč. stanovení jeho postupu a pravidel)
Mgr. Jermanová vysvětlila postup realizace vítězné varianty:
- Členská schůze rozhodne o přijetí nového člena nebo vysloví souhlas se zvýšením družstevního podílu stávajícího člena BD (tzn. že stávající člen BD bude mít právo nájmu ke dvěma bytům)
- Členská schůze v rámci rozhodnutí dle bodu 1 rozhodne také o podmínkách přijetí nového člena nebo o podmínkách pro zvýšení družstevního podílu – tzn. určí se výše dalšího členského vkladu, stanoví se lhůta pro jeho splacení, a také se určí lhůta pro splnění základních administrativních záležitostí (odevzdání přihlášky, úhrada zápisného a základního členského vkladu)
- Členská schůze v rámci rozhodnutí dle bodu 1. rozhodne také o minimálním rozsahu rekonstrukce a možností dohledu představenstva nad jeho splněním
- Poté, co bude členovi doručeno rozhodnutí schůze dle bodu 1. a 3. shora, začne mu běžet lhůta pro splnění předmětných povinností, kdy v rámci této lhůty bude třeba splnit následující právní jednání:
-
odevzdat představenstvu vyplněnou a podepsanou přihlášku (v případě nového člena), na které bude též výslovně uvedeno, že se nový člen seznámil s aktuálním zněním Stanov BD a přistupuje k nim (nejlepší postup v daném případě je, když představenstvo předá jeden stejnopis aktuálního znění Stanov BD dané osobě – novému členovi – a ta potvrdí převzetí předmětného dokumentu na druhém stejnopise)
-
uhradit základní členský vklad a zápisné
-
uzavřít s BD smlouvu o splacení dalšího členského vkladu (tuto Smlouvu bude možné připravit poté, co budou známa pravidla pro splácení dalšího členského vkladu – zejména jeho výše a termín úhrady, případně možnost splátek)
-
poté, co jsou splněny body a. až c. shora, bude členovi vystavena a uzavřena s ním Nájemní smlouva k předmětnému bytu a tento byt mu bude protokolárně předán, s tím, že člen zároveň obdrží při předání i Evidenční list, na kterém bude mít uvedeny všechny povinné platby vážící se k nájmu bytu a předmětnému družstevnímu podílu
-
splacení dalšího členského vkladu musí být provedeno v termínu stanoveném členskou schůzí
Při této variantě, jak již bylo uvedeno shora, má člen družstva pouze jeden hlas vážící se k jeho družstevnímu podílu, ať již jde o situaci, kdy byl přijat nový člen nebo došlo ke zvýšení družstevního podílu stávajícího člena. Stanovy BD výslovně uvádějí, že
1 člen = 1 družstevní podíl = 1 hlas
bez ohledu na to, jaká byla výše dalšího členského vkladu, nebo kolik nájemních práv k družstevním bytům je s daným družstevním podílem spojeno.
V případě, že by nově přijatý člen družstva (v případě, že by právo nájmu uvolněného družstevního bytu získal stávající člen BD, tato situace s nejvyšší pravděpodobností nemůže nastat) porušoval povinnosti člena BD nebo byly na jeho straně porušeny povinnosti plynoucí z nájmu družstevního bytu, tak by u takového člena přicházelo v úvahu vyloučení z družstva.
V tomto případě by se vyloučenému členovi vyplácel vypořádací podíl dle Stanov BD, tj. částky uhrazené jako základní a další členský vklad.
Představenstvo vyjádřilo obavu, že tyto finanční prostředky bude nezbytné po celou dobu trvání BD „rezervovat“ na účtu BD (tyto finanční prostředky nebude možné k čemukoliv použít). Východiskem pro tuto situaci je řešení, kdy BD následně převede byty do vlastnictví členů - v katastru jako vlastník každého bytu bude zapsán příslušný člen BD, který má k bytu právo nájmu = člen družstva se stane vlastníkem bytové jednotky a bude jako její vlastník zapsán v KN.
Převod bytů do vlastnictví členů by bylo vhodné provést i za situace, že „o uvolněný byt“ bude rozšířen družstevní podíl některého z členů.
Pro tento krok – převod bytů - bude třeba provést Prohlášení vlastníka, aby se v domě vyčlenily jednotky, které budou následně v KN zapsány a poté převedeny do vlastnictví toho kterého člena, který má k předmětné jednotce právo nájmu.
Po převodu bytů do vlastnictví členů bude možné přistoupit k likvidaci družstva a rozdělit mezi členy likvidační zůstatek. V této souvislosti lze upravit Stanovy tak, aby právo na likvidační zůstatek měli pouze „původní členové BD“ (členové BD před přijetím nového člena).
Namísto BD bude pak nadále fungovat SVJ – pro členy BD se z hlediska fungování správy a údržby nemovitosti nic nezmění – správcovská firma bude fungovat minimálně ve stejném rozsahu jako za trvání BD, navíc bude fungovat servis 24/7/365.
S ohledem na stávající situaci (právní i ekonomickou) představuje převedení bytů do vlastnictví členů situaci, kdy majetková práva členů budou ošetřena nejstabilnějším způsobem.
Obavám z nepříjemností, které by mohly vzniknout nevhodným/závadným jednáním vlastníka jednotky se předejde tím, že v SVJ bude odsouhlasen a přijat Domovní řád, kdy budou striktně vymezeny pokuty za porušení povinností a způsob jejich vymáhání.
Členská schůze ukládá představenstvu do příští schůze připravit k odsouhlasení projekt na převod bytů do osobního vlastnictví.
Hlasování:
-
Pro návrh: 26 Proti návrhu: 0 Zdrželi se hlasování: 1
Usnesení 5.
Členská schůze ukládá představenstvu do příští schůze připravit k odsouhlasení projekt Převodu bytů členům do jejich osobního vlastnictví.
IV. Běžná operativa ve věcech správy a údržby
-
Na letošní výroční schůzi proběhnou volby do představenstva a kontrolní komise BD.
Mgr. Hruška vyzval přítomné, aby uvážili svou účast v uvedených orgánech. -
Je nezbytně nutné vyklidit sklepní chodby a společné prostory na schodištích
od odložených věcí - dřevo, nábytek, eletrospotřebiče atd., květiny a police, které
ztěžují přístup k hasicím přístrojům - bude probíhat kontrola požární bezpečnosti a
neuklizení výše uvedeného bude ze strany HZS – Státního požárního dozoru pokutováno!Představenstvo navrhuje objednat cca v dubnu kontejner včetně úklidové síly a sklepy a chodby nechat vyklidit.
Hlasování:
Pro návrh: 21 Proti návrhu: 5 Zdrželi se hlasování: 1
Usnesení 6. Členská schůze ukládá představenstvu zajistit kontejner včetně úklidové síly a sklepy a chodby nechat vyklidit.
V. Diskuze
-
Paní Nováková - žádost o označení sklepů číslem bytu.
-
Paní Martincová - stěžuje si na kolísání tlaku teplé a studené vody, závadu se zatím nepodařilo odstranit. Na odstranění závady spolupracujeme s SBD Praha 6.
VI. Usnesení - shrnutí
Členská schůze:
- schvaluje Variantu č. 3 ohledně naložení s bytem po vyloučeném členovi p. Marunovi, a to prodejem družstevního podílu, s nímž je spojeno právo nájmu bytu č. 5 v domě č. 1776/10, a to bez předchozí rekonstrukce a ukládá představenstvu do příští schůze zajistit odhady/stanoviska od 3 - 4 realitních kanceláří pro stanovení reálné ceny družstevního podílu a připravit vše pro výběrové řízení obálkovou metodou, jehož pravidla budou rovněž předložena ke schválení příští členské schůzi.
- ukládá představenstvu do příští schůze připravit k odsouhlasení projekt Převodu bytů do osobního vlastnictví.
- ukládá představenstvu objednat kontejner včetně úklidové síly a sklepy a chodby nechat vyklidit.
Mgr. Jiří Hruška poděkoval přítomným za účast a schůzi v 19:45 ukončil.
V Praze dne 21. ledna 2020
Zápis provedla: Ing. Eva Jehličková
Za BD Šantrochova 1777
Mgr. Jiří Hruška, předseda představenstva BD
Zuzana Šmejkalová, místopředseda představenstva BD
Ing. Eva Jehličková, místopředseda představenstva BD
Přílohy:
1) Seznam účastníků schůze – prezenční listina ze dne 21. ledna 2020
2) Pozvánka a program schůze ze dne 19. prosince 2019